Låt oss snacka bostadspriser

Ahhh, ämnet som nämns på de flesta luncher jag avnjuter på jobbet. Få saker påverkar så stor grupp som bostadspriser. Få ämnen har så många troll inom mainstream-media som blåser både upp och ner diverse scenarion som kan utspela sig, speciellt i storstäderna. Ni har förstått helt korrekt, jag ska ta med mig diskussionen om bostadspriser in på bloggen!

Jag tycker mig se en 10% nedgång i Stockholm, både genom booli.se och i diverse artiklar på nätet. Denna siffra verkar alltså vara vedertagen enligt mina observationer. Antagligen betyder det då att någonstans har det fallit mer än 10% och på andra platser mindre. 

Under finanskrisen föll bostäder i USA i snitt med 35%. Återigen, populära områden som centrala New York m.fl, föll mer eller mindre inget alls, medan mer spekulativa boenden i Miami föll 70-80%. Som en kontrast till detta, så föll priserna i Storbritannien i snitt 10% under samma period innan de började klättra igen. Det finns alltså stora skillnader regionalt inom länder men ännu större mellan länder och världsdelar. Situationen växlar så pass mycket att man måste bedöma städer för sig för att verkligen få ut någon uppskattning av värde.

Två nyckeltal som jag använder är pris att köpa/hyra förhållandet och pris att köpa/inkomst. 

Dessa två nyckeltal kan ge dig iallafall ett historiskt perspektiv på om det finns en bubbla eller inte. Om priserna drar ifrån lönerna, så är blåser detta upp bubblan. Pris att köpa i relation till hyra, handlar om en tumregel att ett hus maximalt får kosta 20x vad det drar in i potentiell hyra per år.

Ett enkelt sätt är att titta på historiska priser för din stad, rensade från inflation. Generellt så har både hyror och huspriser följt inflationen historiskt. Drar priserna iväg, men inflationen laggar efter, så är detta en indikation på att en bubbla bildas. Detta är inget nytt. De som har haft kunskapen har kunnat se tecken historiskt. De har kunnat bryta sig ur mindsetet att denna gången är det annorlunda och liknande diskussioner. 

Det finns många parametrar som påverkar bostadspriserna. I Stockholm är det enligt mig överutbudet av väldigt högt prissatta bostäder som driver nedgången. Detta kommer också att korrigera sig i takt med att bostadsbyggarna inte vågar planera nya byggen och de alldeles för dyra lägenheterna prissänks förr eller senare. Givet att vi slipper en global recession eller kraftigt höjda räntor, så kommer priserna återhämta sig relativt snabbt enligt min tolkning (tänk 2-3år). Och jag är mycket tveksam att Riksbanken höjer räntan snabbt och drar med sig bostadsmarknaden ner i skiten!

 

 

Jobba, jobba, jobba!

De flesta av oss spenderar majoriteten av dagen på sitt arbete. Du umgås med dina kollegor mer än med din familj under veckan. Det blir mycket arbete helt enkelt.Men jag gillar också fritid. Att ta det lugnt, ligga på soffan och bara slappa. Gå runt i pyjamas och inte göra någonting. Att leva en dekadent livsstil.

Det är mycket lättare att falla för mitt senare beteende för en utomstående. Hur kommer jag dit snabbast möjliga?

När jag pluggade på universitet i USA så sa en professor till mig, som förövrigt var en mycket klipsk herre, följande mening till mig:

”Anything that’s good in life, does not come easy”

Där och då, så var det som en blixt slog ner i mig. Jag hade aldrig behövt kämpa speciellt hårt med något och klarat mig bra. Klarat mig på menas då att jag var genomsnittlig i Sverige på det mesta, vilket är jäkligt bra i jämförelse med resten av världen. Men jag levde inte ett drömliv.

Ett drömliv kräver väldigt mycket hårt arbete, mer än vad genomsnittet kräver. Det spelar egentligen inte roll vad drömmen innehåller, oavsett så kräver det av dig att du jobbar hårt för det. Det gäller från 6 års ålder i skolan och egentligen livet ut. Man testas konstant av samhället för hur pass hårt man kan arbeta. Från att skaffa betygen, till att jobba från tonåren och framåt. Man tyckte man höll på att dö hur tungt det var vissa gånger.

Arbete är aldrig bortkastat. Du kan jobba utan att få betalt och du kommer lära dig massor som du har med dig genom livet. De värsta prövningarna vi möter, och ofta också de där vi blir tvungna att lära oss mycket på kort tid.

Du du blir säkrare, kompetentare och modigare.

Pengarnas marginalnytta

Marginalnytta är något man som ekonom träffat på under nationalekonomin på universitetet. Det är en vetenskapligt understödd teori som i sin enklaste form beskriver att ju fler enheter du konsumerar, ju lägre nytta har du av varje följande enhet. Detta gäller för pengar du konsumerar men kan också appliceras på det mesta.

Nivån av pengar har jag nämnt tidigare korrelerar inte med nivån av lycka. Denna fakta är en nyckelkunskap att ha med sig i sin resa till ekonomisk frihet. Gemene man bortser tyvärr att för ofta från detta, så vilken tur att ni inte är gemene man!

Marginalnyttan innebär rent konkret alltså att för varje extra krona du spenderar minskar det skapade värdet från denna krona. Värde kan i detta fall tolkas som lycka. Likaså, så gäller det även varje sparad krona. För mig har en hundralapp högre nytta än för någon som är miljardär. 

Vi människor har vissa behov vi behöver tillgodose för att nå en viss nivå av lycka eller nöjdhet. Dessa är bra beskrivna i Maslows behovshierarki. Vi behöver någonstans att bo, vi behöver mat osv. Att nå dessa livskrävande behov ger en gigantisk ökning av lycka och ökar kvalitén på ditt liv permanent. Sen blir det flummigare. Nästa nivå är värme i sitt hem, utbildning eller att äga en bil. Detta ger en ökning av kvalitén, men inte alls lika mycket som när du inte har att äta eller någonstans att bo. Når du steg 2, då har du kommit väldigt långt. Du lever bättre än dom flesta vid liv idag och bättre än vad människor någonsin gjort. Tänk att för varje steg, så ökar dina kostnader MER än vad de ger tillbaka.

Människor tycks tro att mera pengar alltid är bättre. Man antar alltid detta, och reflekterar sällan över något annat. Man viger all tid åt jobb, man överger relationer med andra människor för mer pengar och man t.o.m klär sig på det sätt som pengarna vill att man ska göra. Du har alltså inte kontroll över ditt liv när du slavar för pengarna. 

Jag personligen tjänar snäppet över medel och har råd med det mesta jag behöver och inte behöver. För mig att viga mer tid åt jobb ger alltså en låg marginalnytta, i syfte att konsumera. Skulle någon begära av mig att jobba 10-20 timmar mer per vecka för att uppnå någon bonus eller sådär, så hade det inte gett mig speciellt mycket värde.

För nackdelen att inte inse sin egna marginalnytta är att marknadsföring från företag kommer ta vara på detta tillfälle. Du har inget definierat värde på dina pengar, så du är glad att spendera dessa. Bolagen målar bilden att lägsta nivån i Maslows hierarki är en leasad bil. 

Att omdefiniera vad som skapar värde för dig i ditt liv och sätta stegen i korrelationen mellan pengar och lycka, kommer ge dig en enklare och ångestfriare vardag. Jag rekommenderar er alla att reflektera över detta omgående!

Ekonomisk frihet på nyheterna

En stor inspirationskälla till denna blogg är Mr Money Mustasche och hela mustaschian-rörelsen. Mustaschian-rörelsen var definitivt vad som inspirerade mig till att börja leva ett mer effektivt liv för cirka tre år sedan.

Igår när jag läste runt lite på nätet så sprang jag på en ny artikel där han och andra ekonomiskt fria intervjuas. Här är artikeln:

Även i svensk media så lyfts fenomenet:

https://www.svt.se/nyheter/inrikes/sa-sparar-unga-till-pension-innan-40

Att rörelsen växer är inget snack om och fler och fler unga i Sverige börjar spara och investera sina pengar. Detta hörde jag senast igår på något random nyhetsinslag på tv:n. Är det ett skifte vi ser mot tidigare generations konstanta belånande?

Att låta pengar tjäna pengar

En normal arbetsvecka innebär 40 timmars arbete hos din arbetsgivare. Utöver detta så jobbar du i ditt hem, på dig själv och andra i din omgivning. Det blir en hel del timmar när man summerar allt som kan klassificeras som arbete. Men det blir nog inte lika mycket som man kan tro.

Tänk att 1/3 av dygnet sovs bort, du har lite aktiviteter/hobbies och all slötid framför tv, dator eller sociala medier mellan 20-23 så jobbar man kanske mindre än man skulle kunna tro. Ponera att du tjänar den genomsnittliga timlönen inom privat sektor, runt 165kr, inklusive arbete du inte får betalt för så skulle man landa på runt 35.000 om jag räknar med att allt arbete en veckodag innebär 11 timmar inklusive tvätt, städ, mat osv (ni får ha lite fantasi här). 

35.000 är ingen dålig lön, men majoriteten av dygnet gör du ingen aktivitet som genererar pengar. 

Pengar kan generera pengar mer kontinuerligt än vad vi kan. Att vi kan lägga 1000 timmar på något, och sedan få en kontinuerlig ström av pengar tillbaka för all evighet, händer extremt sällan. Att vi kan lägga 1000 kr på något som sedan genererar kronor tillbaka kontinuerligt i iallafall 100 år kan jag räkna upp flera exempel på.

Efter cirka 10 år på börsen har jag insett detta. Pengarna där kan potentiellt, snabbare än du tror, outperforma din intjäning. Detta är pengar som du tjänat ihop och halvbra investerat och som nu rullar på en snöboll som växer. Denna relation växer exponentiellt så pengarnas ”löneutveckling” kommer på längre sikt slå din egna med råge. Är du som jag runt 30, så kommer du behöva jobba två jobb vid 60 för att kunna slå dina pengars intjäning med största sannolikhet. 

Detta är egentligen inget nytt. Däremot snöbollseffekten av ränta-på-ränta är för många osynlig och klar. Den är också brutal. 

Så det är viktigt att redan från första kronan man tjänar att förstå att de små besluten är de som egentligen spelar roll. För jag skiljer mig inte speciellt mycket från andra. Jag bor nånstans, kör en bil och handlar mat och annat. Men jag drar mig för att betala 150:- för 4cl alkohol och lite juice eller betala alldeles för mycket för kass mat. Då bygger jag hellre på snöbollen med de pengarna. Och häng inte med huvudet om du tycker det går för sakta, alla snöbollar börjar små. Men när dom väl växer så växer dom så det knakar.

Spara vs investera vs betala av lån

Rubriken beskriver något många funderar på ofta. Och jag förstår att det inte är en lätt fråga. Det är allt ifrån matematik till hur man påverkas rent psykologiskt. 

Spara betyder här stapla kontanta medel på ett sparkonto. Detta kan man göra för många anledningar. Spara till att köpa ett boende, en bil eller en resa. Spara i kontanta medel bör vara minimerat så pass mycket det går, och sedan bara hålla en buffert med pengar för 3-6 månaders kostnader. Anledningarna men många men de två största är att pengarna per år de facto tappar värde och att de inte kan tjäna andra pengar om de bara finns på ett sparkonto.

Att investera pengarna har alltid historiskt varit en mycket lönsam affär, investera i form av att köpa index på världsbörsen. Den genomsnittliga avkastning på 7% man har kunnat få de sista 100 år åren har gjort flera generationer mycket förmögna. 

Som ni kanske förstått så ser jag alltid att investera pengarna är ett bättre alternativ än att stapla dem på hög. Men när ska man betala av lån man har?

Ja, det är en fråga som kanske är mer psykologisk än finansiell. Ta en situation där du staplar pengar på hög till 0% i ränta. Du har ett bostadslån på 1,5%. Tittar man bara på dessa siffror, så är det självklart att betala av lånet ska prioriteras. Men tar man med andra dimensioner, som inflation på 2% och ränteavdrag på 30%, så är alternativkostnaden för att betala lånet lägre än vad man först tror. En annan tanke är att ha lite reserver för att köra in en större summa på börsen på en kortare period, på ett sätt försöka timea marknaden. 

Jag tror mest på en bra mix utifrån dina förutsättningar. Jobbar du som utvecklare/programmerare, då kanske du ska ha max 3 månaders kostnader på sparkontot då du troligen kan landa ett nytt jobb snabbt. Är du i ett yrke som är mer trögrörligt, ha 6-9 månader för att kunna sova bättre. Vågar du inte helt investera alla pengar som blir över, allokera hälften till lån och hälften till börsen. Det finns en gyllene medelväg där man kan komma långt före kurvan OCH sova gott på nätterna. 

Matematiken bakom ekonomisk frihet

Här på bloggen så diskuterar jag ofta koncept och begrepp som en del anser är fantasi. Att radikalt ändra sin livsstil för att kunna spara 50%, att leva på utdelningar som exempel. Utanför bloggen finns ytterligare galna saker som kalkylatorer för ekonomisk frihet, siare om nästa börskrasch och en okänd framtid..

Med alla dessa intryck, hur vet man när man är på rätt väg? Eller när man nått fram? Detta är för många överväldigande och kan skilja enormt från person till person. 

Som tur är så ska jag säga till er att det är inte speciellt svår matte för att hitta sitt mål. Det är en faktor som är kritisk, och det är:

Din sparkvot i relation till din inkomst

Sparkvoten i sin tur bestäms av hur mycket du tjänar samt hur mycket du kan leva på.

Dessa siffror är inga problem att förstå, men relationen mellan dem kan lätt förbises. Om du spenderar 100% av din inkomst, så kommer du aldrig kunna sluta jobba. Det krävs att någon annan gör sparandet åt dig för att du ska ha något när du slutat jobba.

Om du istället spenderar 0% av din inkomst så kan du ju sluta jobba på en gång. Någonstans mittemellan 0 och 100% är lagom, och det är upp till en själv hur man sätter sin plan. Men på vägen finns en hel del val att göra. Du kan spara och investera dina pengar, så att dessa själv tjänar andra pengar åt dig. Det blir en snöbollseffekt (ränta på ränta) som blir ganska snabbt en kännbar effekt. Så fort detta sparande och snöbollseffekten kommer ikapp dina utgifter så är du fri.

Så om vi gör antagandet att vi kan få 7% avkastning i genomsnitt och vi lever på 4% regeln från Trinity-studien (dvs att 4% av kapitalet är säkert att ta per år utan att utarma pengamaskinen) då vi vill leva på avkastningen och inte ta av maskinens pengar. Kan du spara 50% är du där på 16 år. Sparar du 10% tar det 50år, men kan du spara 15% tar det 42 år. Att gå från 10% till 15% sparande bör inte vara svårt för dom flesta. Men du kan då sedan sluta jobba 8 år tidigare! 

Det är också viktigt att tänka på att sparandet är lättare att ändra på än inkomsten, procentuellt. Sparandet har egentligen dubbel effekt, då du har mer pengar över varje månad (som i sin tur kan tjäna pengar) OCH det permanent minskar vad du behöver få in varje månad för att klara dig.  

https://networthify.com är en bra sida för att leka med siffrorna, se själv vad du kan göra på bara ett decennium om du kan leva på 35% av din inkomst!

Aristokrater – ja tack!

Dagens inlägg ska handla om aristokrater. Bilden nedan visar hur Wikipedia porträtterar aristokrater. Den skiljer sig lite från hur jag tolkar ordet..

Aristokrater förr i tiden

Vi har tidigare pratat om att utdelning kommer vara en substantiell inkomstkälla vid kommande frihet. Utdelningen ramlar in på kontot 1-4 gånger per beroende på bolag, bara för att du har en eller flera aktier i bolaget. Men det finns bolag som är och framförallt har varit bättre än andra på detta. Dessa kallas ”dividend aristocrats” och är guldgåsar som betalat ökande utdelning minst 25 men också 30, 40 t.o.m 100 år ökade utdelningar till sina aktieägare. Genom världskrig, börskrascher och diverse depressioner. Tanken är att många av dessa ska fortsätta med detta och att det kan ses som en stabilare inkomstkälla för någon likt vem som helst av oss som läser denna blogg. 

Många av bolagen är välkända som Walmart, Mcdonalds eller Pepsi, men många fler är okända eller gigantiska konglomerat som i sin tur äger mängder av kända varumärken. Många tycker att bolag likt dessa är tråkiga och att de inte kan växa då de oftast är väldigt ”mogna” bolag. Jag köper teorin men inte praktiken. Dessa bolag kan med största sannolikhet inte göra en resa som Amazon har gjort, men å andra sidan står de stadigt i stökiga tider. Och det är lite magin med dessa bolag. Du kan egentligen ignorera fluktueringen i priset då tanken är att sitta på dessa och bara njuta av utdelningen resten av livet. Går priset ner, perfekt tillfälle att köpa mer. 

Man behöver inte lära sig mer om aktier än dessa utdelningskungar. Titta vilka som finns på SP500 eller i börshandlade fonder som täcker ”dividend aristocrats SP500”. Vi har även några i Sverige man kan kika på. Markus Hernhag har en bra lista om ni googlar på utdelningsaktier Sverige.

Så det är bara börja köpa på er de bolag ni anser har en ljus framtid med många år av utdelningar. Mitt stalltips är det gigantiska Johnson & Johnson som är ett av enbart två bolag som har AAA+ rating av Moody’s. Det får bli kvällens läsning för er!

 

Att blomstra i dyr miljö

Stockholm är i dom flesta mått den dyraste staden i landet. Från bostäder, kollektivtrafik och restaurangpriser, allt är extra saltat. Men varför inte egentligen, det är här allt händer, bästa arbetsmarknaden finns här och staden är vacker.

Jag är själv uppvuxen i Småland, långt från Östermalm och Djursholm, trots det är jag ingen främling till rikedom. Jag växte upp i en medelklass familj och saknade sällan något. Men det var tufft att komma in i Stockholmssfären. Bo på soffa började jag med, i en etta med min kusin. Hyrde svart ett tag. 

Men kommer man förbi det så kan man bli fascinerad av mycket. Att det alltid är bilköer, vart alla galningar kommer ifrån och vilka vackra platser som gömmer sig mitt i city. Det var en del intryck minst sagt.

Så nu ett par år efter detta har jag kommit att inse att det också finns mycket trams i stan. Många är rätt tragiska och ”viben” kan vara rätt negativ. Det är ont om spontant trevliga människor på gatorna. Mycket ”fejkande” och dyra bilar på kredit. Dyra parkeringar på galleriorna där massvis av pengar spenderas på dyra och onödiga prylar för temporär lycka. Och det verkar aldrig ta slut!

Så hur klarar jag mig här? Är det dömt att förlora? Kan man bli ekonomiskt fri?  Det är ont om goda förebilder, det är en sak som är säker. Men man måste våga vara annorlunda. 

En viktig poäng är att leva lokalt. Se till din närhet istället för att se hela staden. Lever du en lokal livsstil så kommer det bringa dig besparingar. Du kommer kanske bli stammis på ställen? Det är alltid trevligt. Ofta som med det mesta i livet, så ser vi inte vad vi har precis framför oss. Att bo i Haninge och göra naglarna i Täby är en typisk vana du INTE ska ha.

Poäng nummer två är vad folk tycker om dig. Detta är extra viktigt i storstaden. Här tävlas det brutalt mellan par, grannar och kollegor. För det första spelar det lite roll, då vad du tycker om dig själv alltid trumfar andra. Att grannen leasat en ny Mercedes och du kommer i 30.000 kronors bilen är inget att bry sig om. Självklart så suktar jag också efter en ny dyr bil men jag suktar ännu mer efter frihet. Allt typ av temporär njutning som kostar (ja en ny bil tröttnar man på efter ett par månader och den blir ett transportmedel) ska du fly som pesten!

Sist men inte minst så ska du använda dessa fejk-rika människor till din fördel. Lönerna är högre i storstäderna, så mer folk har råd att köpa mer dyrare prylar (enkelt förklarat). Dessa plockar du upp för en spottstyver på valfri marknadsplats. Jag vet inte hur mycket dyra möbler, prylar, inredning, teknik jag köpt som förlorat en majoritet av sitt värde, utan nämnvärt slitage.

Så se till att anamma ett i dont give fuck state-of-mind och du kommer klara av resan även i den dyraste staden i landet!

På resande fot

De två sista veckorna har jag varit på resande fot. Nere i sydöstra Europa för att vara mer konkret. 25 grader, sol varje dag och härliga upplevelser. Fantastisk miljö med berg och skog, öppna vyer och djupa dalgångar. Men egentligen överallt när man reser så stöter man på diverse ekonomiska fällor, även kallade turistfällor, där värde per krona blir väldigt lågt. Ofta drivs hela ekonomin i området runt på denna turistfälla, i relation till att vara en mer fungerande ekonomi som inte bara livnär sig på att skinna turister.

Argumentet mot detta är då att det står en fritt att spendera pengar på vad man vill respektive inte vill. Ingen tvingar dig käka medioker pasta bredvid Pisa-tornet för ett 50% påslag mot vad de lokala käkar pasta för 500 meter bort. I sin natur är det harmlöst. För många är en del av resan shoppingen och att få spendera relativt okontrollerat. 

Det uppstår här en konflikt för mig.

Jag vill resa och se världen, lära mig om andra kulturer och då och då fly det mörka svenska halvåret för att sola och bada. Men jag vill inte bara för att jag lämnar min vanliga ”zon” bli en av pöbeln som konsumerar för nöjes skull. Tvärtom vill jag fortsätta leva min effektiva och målmedvetna livsstil vart jag än befinner mig, speciellt då jag i framtiden kommer ha mycket mer än 5 veckors semester förhoppningsvis.

Det finns egentligen tre stora kategorier av kostnader på en resa. Mat, resa/boende samt aktiviteter. Jag brukar tänka enligt följande:

Mat – på resande fot kan det bli dyrt. För flygplatser så har vi ett Eurocard kort, med gratis tvillingkort, för att komma in på alla lounger. Då vi befinner oss 3-4 gånger per år på en flygplats så lönar sig detta. Väl på plats, så brukar vi om det är prisvärt, alltid boka hotell med frukost. Annars köper man frukost på snabbköpet och äter den hemma. Har man möjlighet kan man göra detsamma med lunch, men det passar sämre om det är en kort weekend då man är på språng konstant. För middag så använder jag Tripadvisor och kikar då på vilken prisnivå restaurangen har. Även menyns bilder kan finnas uppladdade av andra användare. 

Resa/boende – Här gäller det att som mycket annat inte väldigt sämsta tidpunkten att åka till en specifik plats. Alla lov i skolor ska man helst undvika boka. Boka gärna kort tid innan lov. T.ex, åk hellre till något varmt ställe första veckan i december än i samband eller direkt efter jul. Alla destinationer har ”hetare” veckor, undvika dessa. Res på udda tillfällen, midsommar t.ex. Vidga din vyer och se till billigare resmål. Warsawa mot Prag? Bansko för skidor istället för Åre? Leta länge efter boende, använd alla medel, våga boka via hotwire eller priceline om det är mycket billigare. 

Aktiviteter – De saker generellt i livet vi minns är de som krävt mest av oss. Samma sak gäller på semestern. Strosa hellre runt än att bli körd från plats till plats. Skippa linbanan och försök själv ta dig upp. Speciellt på semestern när vi äter mer och rör oss mindre!

Du kommer inte sakna något att boka ett ”konstigt” datum. Platsen är densamma. Du kommer ha lika kul, men till en bråkdel. Du kommer vara hälsosammare OCH få mer pengar över! Win-win över hela brädet!