Hyresvärd som sidoinkomst

Något jag länge funderat på är att investera i ett boende där delar av boendet kan hyras ut. Det är primärt ett flerfamiljshus (tänk 2-3 lägenheter) som jag har i tankarna. Min tanke har varit att det alltid finns bra möjligheter för att tjäna pengar på detta, om än det kräver med ”hands on” jobb än t.ex investeringar på börsen. 

Att vara hyresvärd har blivit hetare på senare år. Vissa regler har lättats på och du kan lättare ta marknadshyra än för ett par decennier sedan. I huvudstaden har du extrema hyror, som trots höga priser för själva köpet ger en bra avkastning. 

Det mesta handlar dock om läge och standard. Ju bättre läge och ju högre standard, ju mer kan du ta betalt och ju mer kvalificerade hyresgäster kan du få. Och standarden brukar oftast löna sig att höja, då du kan höja hyran mer än vad renoveringen kostar per månad inbakad i ditt bolån. Ett enkelt sätt att öka kassaflödet för investeringen.

Min personliga tanke är dock att gå tillbaka till rötterna. Där jag är uppvuxen kostar ett flerfamiljshus 3-4 miljoner. Det kan då inbringa 250.000:- i intäkter (ifall tre lägenheter hyrs ut) vilket vid en investering på 3,5 miljoner i snitt får anses över genomsnittlig avkastning med marginal. En tumregel att använda är att intäkterna per år x 20 får inte överstiga inköpspriset på fastigheten för att den ska vara lönsam. Dessutom är själva kassaflödet från hyran relativt konjunkturokänsligt i områden som folk vill bo i, även om din fastighet temporärt kan ta en värdeminskning, då folk tenderar att hyra mer i lågkonjunktur pga. uppsägningar m.m.

Utöver detta så tror jag på hyresvärdsrollen då vi ett tag framöver kommer ha stora grupper i samhället som är köpsvaga. Dessa kommer då behöva hyra ”snittlägenheten” i sin stad vilka det inte finns alltför många av, iallafall inte där jag är intresserad av att köpa något. 

Jag har gjort kalkylerna flera gånger och på en fastighet som ovan efter lån med amortering, skatter, pengar till underhåll är tagna från intäkten, så bör man kunna ha 5-8000:- i fickan, varje månad!

För er som är intresserade, så finns det ett väldigt bra räkneexempel som Jan Bolmesson skrivit här:

Räkna på en hyresfastighet

 

Torktumlaren, hemmets mest ineffektiva vitvara

Torktumlare är ett påfund. Man bygger en maskin som suger in luft, värmer den med extrema mängder energi, och sedan spottar maskinen ut luften igen. En verkligt ineffektiv produkt enligt mig. 

Här hemma är det dock relativt delat mellan oss gällande torktumlarens vara och icke vara. Min sambo använder torktumlaren då och då, vilket jag inte alls gör. Inte nog med att det kostar 5-6khw per tvätt man torkar, runt lika mycket i kronor, bara för elen, utan denna maskin sliter ju ut dina kläder snabbare också! Lägg på att du lär få reparera den för 1000-1500 en gång på 5 år. 

Så att lufttorka kläderna är väl alltid att föredra? Har man möjlighet är tvättlina grymt, kanske om man bor i hus. För lägenheter finns det utmärkta anläggningar för att hänga tvätt inomhus. Ställ upp ställningen i toaletten, vardagsrummet eller sovrummet. Du hittar dessa på typ Rusta, Ikea eller liknande och de brukar ligga runt 200:-. Det krävs inte många maskiner innan den investeringen genererar positiv avkastning. Varje tvätt du hänger på denna sparar dig minst 5:- i bara el, för att inte räkna på slitage och reparationer och annan huvudvärk. Och vår planet kommer tacka dig!

Att sluta kontorsjobbet

Jag har läst dom flesta stora bloggarna om ämnet och spenderat många kvällar på Reddit gällande att sluta sitt kontorsjobb. Grymt intressanta inlägg från några personer i situationer som få får möjlighet att uppleva. 

Nyckelinformationen som jag lyckats utläsa från mängder av personers resor genom arbetslivet är intressant. Som t.ex att karriär och ”politik” korrelerar mer ju högre du klättrar. Ett målande exempel är en VD för ett börsbolag gör katastrofala val och sänker bolaget, men trots sparken där, landar personen ett nytt, lika bra betalt, jobb bara några månader senare! 

Annat som människor i FIRE (Financial Indepence to Retire Early) position upplever är att man fegat ur karriärsracet. 

Jag tror alla ibland tappar motivationen för sitt jobb. Man kan vara pressad eller uttråkad. Jag tror likaså att det finns bra perioder också, när man presterat bra och fått cred för det. Min upplevelse är iallafall att hur nöjd man är på jobbet kan variera med korta intervall. Det varierar också vart man är då en svettig dammig industrilokal med tunga lyft är ett gulag i jämförelse med ett större börsbolags huvudkontor i Kista eller Solna. Men människan vänjer sig snabbt, både i helvetet och i himlen. Lyxen på huvudkontoret bleknar snabbt då man inte kan behålla känslan längre än ett par månader normalt sett. 

Om man tar några steg utanför boxen av marinblåa kavajer och helt okej löner, så inser man ändå att det lilla kugghjulet man är i maskineriet enkelt byts ut mot nästa person. Seniora chefer glider omkring nöjda med okej resultat, eller gör katastrofala val för att spara in pengar de två åren de själva gör karriär på bolaget. 

Detta måste man förstå: På stora miljardbolag så strävar man inte det bästa resultatet. Ofta mäts man på vissa nyckeltal och gör allt för att nå dessa. Ibland är det skrattretande då man förstör affärer på ett håll medan man plockar kunderna på sitt håll. Det människorna där strävar efter är egentligen den lönespecifikationen som gör att de kan bibehålla den livsstil som lönespecifikationen ger. Man är beroende av dessa helt enkelt under en längre period.

Så kontorsjobbet är något man får ta en period för att kunna komma till en tid då man inte längre är beroende av det. Under tiden ska ni passa på att testa nya och inte vara rädda för att hoppa runt, det har jag själv gjort. Sitt inte kvar miserabel utan aktivera dig, sök nytt och utvecklas. Då ditt arbetsliv är begränsat på grund av vår kommande finansiella situation, så måste du ta chansen!

 

Bli rik med matlåda!

Det sista året har jag nästan uteslutande ätit matlådor på jobbet. Dessa preppas på söndagen innan arbetsveckan. Det är skönt och slipper också stressen i veckan för vad lunchen ska bestå av. Utöver detta blir det några extra tallrikar som kan ätas till middag. 

Men jag ser ofta mina kollegor köpa färdigrätter eller systematiserat käka ute. Speciellt käka ute funkar inte med vår livsstil. Du behöver säkert ta 60min lunch då, när du istället kunde tagit 30min och kommit iväg en halvtimme tidigare. Och sedan kostnaden..

En lunch ute i Sthlm city där jag jobbar, kostar mellan 90-120:-. Låt oss säga 100:- för enkelhetens skull. Det är brutalt för en måltid, som inte är något speciellt egentligen, för hur många luncher minns du? Nej precis vad jag trodde. Ibland kanske man t.o.m köper frukost innan jobbet, eller köper ett mellanmål efter jobbet om man ska träna. För andra måltider än lunch, så rekommenderar jag att ha lite ”energi” i ditt skåp på jobbet. T.ex nötter är perfekt, mättar tillräckligt och innehåller massa nyttigheter för kroppen. Även bars (om än inte lite ekonomiskt) köpta i storpack från typ Matsmart eller liknande, kan vara bra innan träningen. Dextrosol eller liknande funkar också. Du kommer orka mer, vara mer skärpt efter en näve cashewnötter och göra ett bättre jobb!

Den ekonomiska vinningen på att gå från utelunch till låda, räknat på 100:- mot 20:- dvs 80kr per måltid investerade till 7% avkastning, är cirka 285.000 på en 10-års period. Räknat på ett helt arbetsliv är det väldigt mycket pengar, men ett helt arbetsliv lär vi aldrig uppleva med våran matlåde-portfölj!

Priset på bensin och diesel

Det är mycket snack nu om prisökningen på olja och då också prisökningen på våra drivmedel. Ofta kombinerat med att man tar död på landsbygden med mer skatt på drivmedel. Klassisk stan vs. landet diskussion. Det är också svårt att landa diskussionen i något vettigt, som passar majoriteten. Enligt mig så tror jag detta beror på att vi alltför länge byggt vår vardag runt bilen, och att många människors livsstil idag utmanar detta.

Hur ska man annars pendla till jobbet, skjutsa efter skolan, åka snabbt till affären och köpa mjölk eller skjutsa runt verktyg som hantverkare?

Den genomsnittliga bilen åker 1211 mil per år i Sverige med 2017 års siffra. Utan tvekan 12-15.000:- per år för den genomsnittlige föraren som går ut genom avgasröret. Antagligen det dubbla för en familj med barn som ska skjutsas, eller som kör en andra bil. Och det är bara bränslet, lägg på värdeminskning, försäkring, service och annat. Den ärliga kostnaden hamnar troligen på flera gånger mer än den initiala siffran. 

Idag har vi drivmedelspriser runt 16:- per liter. Visst är det brutalt? Man minns när man var barn och bensinen var under 10:an. The golden years. Fast var det så mycket billigare? Jag tror ärligt talat inte det. Min familj körde både Volvo, Ford och Mazda mellan 1985-2000. Så länge jag minns var dessa så effektiva att de utan problem förbrukade runt 1 liter milen. Min bil idag, en från VAG koncernen, har officiellt 0,49 i blandad förbrukning (även om den snittar 0,6 i verkligheten). Och idag har du nyare bilar som ligger mellan 0,3-0,4 i förbrukning). Lägg till lite inflation både på priser och löner, så anser jag det billigare att åka idag än säg 1999. För att inte tala om att man idag kan köpa fabriksnya bilar för 100.000. 

Men ett högt drivmedelpris är på många sätt bra. Alternativkostnaden till att ”transportera sig” på andra sätt minskar. Vi köper elbilar, vi cyklar mer, transportera hade effektiviserats och vi antagligen behållit mer pengar som oljebolagen annars hade tagit. Vi hade suttit i mindre bilköer och staten hade behövt underhålla vägarna mindre.

Vårt mål måste vara att bli mindre bilberoende, äga en modern (dvs en bil som drar 0,3-0,4 alternativt har andra drivmedel än fossila) och använda cykel och benen oftare. Det tror jag inte blir några problem!

Bästa tillfället att investera på börsen!

Jag har skrivit ett par artiklar angående investerarämnet, bland annat om att börserna globalt har historiskt avkastat i genomsnitt 7% iallafall sedan efter andra världskriget. Hur kunde man få denna avkastning, vad var det som låg till grund för detta? Kan vi vara säkra på att framtiden bär lika bra avkastning?

Bolagens aktier påverkas av hur bolaget går rent finansiellt. Säljer man bra, gör stora vinster, så kommer bolagets aktie oftast att bli dyrare och vara värd mer än vad man betalade för den. Priset på aktien påverkas också av hur investerare tror att bolaget kommer gå i framtiden.

Ta Tesla som ett exempel. Bolaget gör miljardförluster, ändå kostar en aktie 278 dollar i skrivande stund. I detta värde är en enorm förväntan att bolaget i framtiden kommer göra vinst, vem skulle annars betala sådana pengar för ett sjunkande skepp?

Å andra sidan har du då bolag som idag gör ok vinster men som är i branscher där det kanske inte finns mycket utrymme till att öka vinster. Där kan ett exempel vara Telia där man har väldigt liten ökning av marknaden och istället måste leta andra branscher eller annat. 

Ingen kan förutspå bolagens vinster på längre sikt och det är därför vi har en börs där det går upp och ner varje dag. Som tur är så kan vi använda historiken och börsens historiska värden som en riktlinje för framtiden och se mönster från detta. 

Så tillbaka  till dagens ämne? När är bästa tillfället? Det korta svaret är att ingen vet. Det vi kan se i dagens läge är att vi är historiskt på höga värderingar och Stockholms börsindex är på den historiskt näst högsta nivån. Detta innebär då att man ska förstå att historiskt sett, så köper man på relativt dyra nivåer. Det finns möjlighet att denna börscykel närmar sig sin topp och då kan ta det potentiellt ta ett decennium att komma tillbaka. Det finns också en möjlighet att de låga räntorna hänger sig kvar och i brist på avkastning på bankkontot så håller folk sina pengar på börsen vilket ger ett par bra år till. Ingen vet som sagt.

Jag brukar rekommendera folk, även om det inte är bättre än någon annan lösning rent avkastningsmässigt historiskt sett, att använda sig att något man på engelska kallar dollar-cost-average. På svenska månadsspara egentligen. Då köper du när det är dyrt, men också när det är billigt. När det är billigt kan vi också lägga in eventuella kontantreserver för att ytterligare få en bättre utväxling. Framförallt är detta psykologiskt bekvämare än att köra in alla pengar på ett bräde. 

 

Vad gör vi pengar som behövs kortsiktigt?

Nu har vi pratat en del om börsen, investeringar m.m och jag hoppas ni har etablerat 7% avkastningen inte bara från denna blogg men genom att kritiskt granska mina fakta med andra källor. I förra inlägget berättade jag också att börsen är volatil och går upp och ner på kortare sikt (kortare sikt är då <10 år). Värdepapper på börsen, dvs aktier och fonder, är dock ändå det vettigaste valet i relation till risk/reward. 

Men en del pengar behöver vi veta finns där för regnigare dagar eller om du behöver spara ihop till en handpenning på ett hus som tar tre år att få ihop. Vi kan då inte vara beroende av att träffa rätt i börscykeln. 

De alternativ vi har för sådana pengar är då bankkonto eller någon form av räntepapper med låg risk. Varken det ena eller det andra ger någon större avkastning, kanske runt 1% på sparkonto om du låser 1-2 år, eller en räntefond som t.ex Spiltan Räntefond som gett 2% historiskt. Ett annat alternativ är också att betala av dyrare lån vilket är en twist på hela situationen. Det passar om du har ett t.ex ett billån på 4% och sparar till en insats med 1% avkastning, du kan då låna upp de extra pengarna istället till en lägre ränta än vad billånet kostar. 

Jag personligen försöker varva fonder, aktier i utdelningsbolag och cash i en 30-60-10 mix. Cashen kan användas som en kudde om något händer, t.ex att jag blir av med jobbet, eller som en boost vid en rea på börsen. 

Kom ihåg när du minskar dina utgifter, ju snabbare sparar du ihop kapital, och ju mindre behöver du tänka på att spara. En del av er redan frälsta kan säkert betala en ny bil kontant medan andra behöver spara flera månader för ett nytt kylskåp, trots att ni haft samma lönenivåer. Denna typ av frihet är vad som gör denna bloggen värd att skriva!

Kan man vara säker på ”genomsnittlig avkastning” ?

I många tidigare blogginlägg så finns det små räkneexempel på hur små besparingar per månad ger större pengar i slutändan tack vare ränta-på-ränta effekten. Det är liksom ett krav för att kunna tillgodose sig ränta på ränta. Tanken är att du ska spara 100kr i veckan och investera dessa till genomsnittlig avkastning på 7% och då ha cirka 71.000:- efter 10 år. Utan investeringsdimensionen så kommer du enbart upp i 48.000:-, inte en dålig summa i sig.

Många ifrågasätter denna ”genomsnittliga avkastning”. Hur kan jag vara så säker att vi ser den avkastningen? Historiskt (sista iallafall 70 åren), har världens börser gått upp mer än så i snitt så det är definitivt en balanserad siffra att räkna på, om man anser att historiken kan vara en grund för att förutspå framtiden. 

Däremot kan man träffa fel i börscykeln och på så sätt initialt se en större nedgång av sina investeringar. Marknaden är volatil så på kortare perioder är det inget att rekommendera att försöka gå in och ut ur marknaden kortsiktigt. Väl i nedgången så fortsätter du köpa, vilket snittar ner dina kurser till reapriser. Då kommer break-even ännu snabbare när marknaden väl vänder. För er som är intresserade för djupare information, så rekommenderar jag boken ”A random walk down Wall Street” av av Burton Malkiel. 

Så vad gör man om man prickar värsta möjliga tillfället? Eftersom jag själv påbörjade min pengamaskin för cirka 2,5 år sedan på riktigt, så känner jag mig relativt medveten om att toppen är nära. Å andra sidan, är jag säker på att det kommer gå bra i det långa loppet, och kommer handla för allt vad ekonomin håller när rean väl är igång. Jag tror på att vi kan fortsätta utvecklas och att denna utveckling kommer kommersialiseras i bolag som i sin tur hamnar på börsen som hamnar i fonder etc. Så jag har förhoppningen att vi även i framtiden kan se bra avkastning på världens börser. 

Det finns hur mycket som helst att nämna runt investeringar på börsen. Tanken är att hålla den diskussionen på en lagom nivå utan att det blir för krångligt, men samtidigt så vi belyser ämnet ordentligt, för att kunna ta del av all den fina avkastning som framtiden kommer ge!

Räkning #2: Försäkringar

Försäkringar av alla typer – bil, hem, liv etc. är en galen marknad byggd på marknadsföring där man vill skrämma till sig kunder. Få människor funderar mycket på varför man skaffar försäkringen eller funderar på om den är värd sitt pris i relation till risken. Trots detta spenderar genomsnittspersonen många gånger tiotusentals kronor på försäkringar per år. 

Sätt dig i försäkringsbolagens skor. De lever i en bransch med extremt hög marginal om man jämför med många andra branscher. De har matematiskt kunniga personer anställda som räknar på hur mycket de kommer behöva betala ut i ersättning baserat på att ha följt människors beteende under långa perioder. Sen lägger de på feta löner, och en ännu fetare vinst. Så det är svårt att få en ärlig match här, med förkrossande sannolikhet kommer du betala in mer pengar än du får valuta för. Detta kan man se som något uppenbart, annars hade inte branschen existerat.

Men ändå ligger det som ett småluktande moln över branschen att den är där för att HJÄLPA DIG. Fundera på detta. Låter det inte helt galet? Bolagen existerar för att tjäna pengar!

När du väl har kommit till denna insikt så finns det egentligen bara ett par anledningar att skaffa vissa försäkringar:

  • Du är tvingad att försäkra bilen, försäkra bostadsrätten eller så kan din bank tvinga dig försäkra villan så länge du har lån.
  • Du har inte råd med konsekvenserna av att något oväntat händer med din bil eller hem etc.

Allt annat som extra försäkringar på elektronik, identitetskapningsförsäkring (?) och liknande produkter är bara pengar in på bankkontot för försäkringsbolagen.

Sluta upp med detta omedelbart! I och med att du följer denna bloggen så har du ganska snart en bra hög med pengar som du kan ta av till oförutsedda händelser. 

För de försäkringar som ska behållas, så se till att shoppa runt ordentligt. Det är enkelt att sänka sina försäkringskostnader om man normalt sätt är ointresserad av ämnet. Det finns mängder av föreningar, fackförbund etc. som genom medlemskap ger dig 10-30% av diverse försäkringar. Se till få koll på dessa genom Google. 

Och låt inte rädsla och osäkerhet vinna, låt statistiken visa dig vägen in i framtiden. Besparingarna kommer investeras och ge tillbaka ännu mer under åren så efter en period kommer du vänta på att den gamla laptopen slocknar för att kunna uppgradera!

 

Har kidsen idag råd med eget boende?

Idag så hör man överallt att 90talister, millenials och andra yngre aldrig kommer kunna flytta hemifrån. Dels på grund av bostadsköer, dels på grund av priserna på bostäder.

Att köpa en bostad är en dröm för många. Kan du då göra detta? Klart du kan, efter att ha följt den här bloggen så bör du ha insett att det inte är en så avlägsen dröm som du tror. Men senare än vad du hade kunnat då du spenderat dina surt förvärvade slantar på annat. 

Läser på en google sökning att snittet för att spara ihop till en insats i Sthlm city tar 35 år enligt en SVD artikel från 2017. Wow, det låter brutalt. Säg att en lägenhet i city kostar 10msek, jag antar här att dom inte räknar med 20kvadrat för 2,5msek utan något mer. Då behöver du i sådana fall 1,5msek i handpenning. 

Med 7% genomsnittlig avkastning från vilken bred indexfond som helst, så behöver du spara cirka 850:- per månad för att ha 1,5msek på 35år.

Så folk som inte läser den här bloggen hade sparat 850:- i månaden för insatsen på lyxlägenheten! Jag tror mest SVD trollar då jag måste anta att detta exempel inte kan appliceras på speciellt många. Sparar man 850:- är man inte redo att köpa en bostad ärligt talat, än mindre i Sthlm City. Sparar du 850:- så kan antagligen inte bära dig speciellt många månader om du blir av med jobbet eller dylikt. Det är för riskabelt, med tanke på att bostäder fluktuerar i värde över perioder. 

Ett mer relevant är det som första köparna gör. Vi forsätter med Sthlm. En mindre lägenhet i närförort, prislapp 2,5msek. Insatsen som behövs är 375.000. Kom nu ihåg att politikerna och media säger att dessa kids behöver bo hemma till 30 innan de har råd att flytta ut. När du är 19 år och tagit studenten kan du utan större problem hitta ett jobb där du får ut 15.000 netto.

Med genomsnittlig avkastning har du 350.000 på 5 år om du sparar cirka 4700:- i månaden. Bor du hemma, även om du får betala en del, så ska detta gå relativt smärtfritt. Sparar du 6100:-, inga konstigheter med förutsättningarna ovan, har du 4 år framför dig, och köper ditt första boende för 2,5msek vid 23. 8500:- i månaden innebär att du kortar sparandet till 3 år. Bor du hemma, får ut 15.000, betalar 2000 till dina föräldrar, så ska du klara detta på högst 5 år! 

Så jag tycker det är mest tramsigt att media säger att man behöver bo hemma till 30 i Stockholm som är den tuffaste orten att köpa boende i. Pluggar man vidare kan detta försenas något år, då kanske man kan applicera tesen om 30 år. Men många tjänar ju dock mer än snittet när de pluggat och påbörjat sin karriär vilket gör att dem potentiellt skulle kunna spara ihop till insatsen snabbare.

När allt kommer till kritan handlar det om mål, disciplin och motivation. Släng ciggen och RedBull till frukost, gör månatliga drink-kvällarna till drink-kvällen och gör matlådor till jobbet istället för utelunchen samtidigt som du investerar dessa halvbra, så har du din lägenhet inom nolltid!